民國房地產的管理難:國父孫中山提出不動產登記 | 時光網

 

A-A+

民國房地產的管理難:國父孫中山提出不動產登記

2017年07月27日 歷史紀事 暫無評論 閱讀 5 次

    武俠名家金庸的小說《碧血劍》裡有這麼一段情節:

  仙都派高手閔子華不服新出道的袁承志,非要跟他比武,袁被迫答應。雙方約定用房子當賭註:假如袁承志得勝,閔子華就得把自己在南京城裡新買的一所大house送給小袁。

  協議達成,比武開始。出身名門的小說主人公袁承志——金庸稱他是明末大將袁崇煥之子——武功出眾,技壓群雄,三招兩式就把閔子華及其師弟打得口服心服。閔沒辦法,願賭服輸,只能乖乖地把南京那處房產的房契交給袁承志,灰溜溜地搬走了。

  闊人豪賭,當房子當賭注,這事兒並不稀奇。稀奇的是輸掉房子以後,閔子華並沒有跟袁承志辦過戶手續,直接交房契就完事了。房契是什麼東西?無非就是一張購房合同,合同上寫的還是原業主閔子華的名字,怎麼能當成袁承志這個新業主的產權證明呢?如果袁比較懂行,應該趕緊讓閔陪他去趟大明南京城的房管局,把房本兒過戶到自個名下才對啊!

  古代中國並沒有房管局,也沒有房本兒,古人買賣二手房,其產權證明主要就是那張房契,如果要過戶,只能讓房契過戶。買賣雙方重新簽一張房契,然後去衙門繳納契稅,讓縣太爺在房契上蓋一個紅戳兒,再撕下房契的存根部分,留在縣衙裡作為備案,這就行了。

  想讓房契過戶,必須得繳契稅,這個規矩從北宋一直延續到清朝末年。契稅稅率一直在變,最低2%(北宋仁宗即位時,1022年),最高9%(清康熙平三藩時,1673~1681年),再加上各種各樣的附加稅,最多能佔購房款的16%。也就是說,你花100萬元買了一套房,光過戶可能就得花掉16萬元!

  為了省下這筆錢,古人買房往往不過戶,但遇到購房糾紛會非常麻煩。假如原賣家的子橫行霸道,幾十年後,找現在的業主(也許是已轉過好幾道手的買家)要房子,後者連個有力的證據都拿不出來。所以,從北宋到清末,歷代政府都在勸說購房者過戶,這樣做一來可以減少糾紛,二來還能增加政府的契稅收入。

  問題是,過了戶也不一定安全。古代政府沒有電腦,檔案管理異常混亂,縣官每隔兩三年就能換一屆,假如新上任的縣太爺是個糊塗蛋,極有可能把購房者留作備案的房契存根(清朝稱之為「契尾」)弄丟。官府的存根丟了,新業主的不肖子再把房契也弄丟了,從此無憑無據,你說房子是誰的?誰拳頭硬就是誰的!

  翻翻《名公書判清明集》(南宋中後期官府訴訟判決書及公文的分類彙編),再翻翻《三言二拍》(明代傳奇短篇小說集),房產糾紛俯拾皆是,史不絕書,把父母官搞得頭大如斗,其中的關鍵原因,就是交易混亂,產權不明,檔案管理太落後。

  進入民國,國父孫中山先生為了釐清產權,減少糾紛,呼籲進行不動產登記。各地市政府先後響應先生的號召,紛紛在地方法院下面設立「登記處」或者「登記局」,讓當地業主都主動去法院申報房屋位置、房屋面積、房屋質量和房屋現值,登記處(或登記局)先審查,後公告,確信沒有產權糾紛了,再登記備案,並發給業主一張《不動產登記證》。

  1925年4月,北京地方審判廳登記處在全城張貼不動產登記佈告,是用白話文寫的,現抄錄如下:

  「本廳自民國十一年九月一日創辦不動產登記制度,已經印發過十幾萬張傳單,對大家說明了。北京的土地房屋自庚子變亂後,關係很複雜,有補簽的,有失契的,有盜典、盜賣、盜押的,打官司的實在不少,一經登記處登記,權利就算是永遠確定了,什麼盜賣偽造的事情均敢保其沒有,即萬一遇到兵災水火,契據丟失,不須登報聲明,不須找鋪保補契,就可以對抗第三人。從本年四月一日起,土地房屋每價值千元,只收一元登記費。」

  這份佈告向廣大市民重申了不動產登記的好處,也公佈了不動產登記的收費標準:土地房屋每價值一千塊大洋,登記費只收一塊大洋,千分之一的收費率。怎樣來確定「土地房屋價值」呢?那時候的做法特別簡單,法院不去估價,完全靠老百姓自己申報,報多少錢就是多少錢。

  有人會說了:既然報多少就是多少,那我為了少繳費,就使勁往少裡報,我的房子價值100萬元,我只報100元好了。你可千萬別這樣!因為孫中山先生給民國每一部《土地法》都定下一個基調:只要業主申報的房價明顯低於市價,政府就有權按照你自願申報的價格,強行徵收你們家房子,那可就虧大了。


你可能也喜歡:





給我留言